その際、特に賃料収入の見通しと空室率の見通しは重要なファクターです。WEB上に各種統計資料等が掲載されていますので利用するのも良いかと思います。不動産投資として物件を購入することは賃貸業経営者になることを意味します。 そのため、経営結果は自己責任となります。ご自身で①賃料収入の見通し②空室率の見通しなどを調べることをお勧めします。(調査・検討のご協力はいたします)
■安全な想定利回りの計算(GPIの算出)初めの一歩:想定利回りの予想を算出する場合は、現在の入居者がすべて退出したと仮定して新たに全戸分、新しい入居者を募集し埋めていった場合いくらの賃料ならば入居してくれるのか(賃料の引き直し)をネットなどの賃貸情報を調べたり現地情報をとったりして現状賃料の数字を見直しをお勧めします。見直した数字が安全なスタートを約束します。表面利回りが高いことは基本良い条件となりますが、空室リスク、運営費用が高いというリスク、その他のリスク等の比率が高いから表面利回りを高くせざるを得ないとも言える訳です。販売図面を見たら利回りが高かった。というだけで購入した場合取り返しのつかない失敗を招く可能性があります。Capitalization rate(キャップレート)実質収入(NOI)・実質(ネット)等から失敗を避けるため、同様に投資分析を行ってください。弊社では顧客様の希望により安全購入価格算定、指値交渉等、営業担当者が交渉努力をさせて頂きますのでご利用ください。長期未売却物件などの投資分析による指値交渉用投資ポジティブ価格の算定なども承ります。また、新規収益物件の投資分析も承りますのでお気軽にお問合せください。
☆最新不動産投資・株市場投資事情(私見)へ
株式会社
東京圏ウエブ物件検索サイト
都市ウエブドットコム
(toshiweb.com)
(お問合せ)から、ご登録いただきますとID・パスワードの即時発行で全物件を閲覧いただけます
一棟売収益ビル R6-10-9
一棟売アパート R6-10-8
一棟収益売アパート R6-10-7
一棟売ビル(事務所・店舗)R6-10-5
概要 |
鉄筋コンクリート(RC造)陸屋根地下1階地上5階建 東日本橋・新築一棟ビル 自社ビルに適す 現代風のスタイリッシュデザイン 令和6年築 空室 商業地域80%500% 防火地域 高度なし |
価格 |
19,500万円 |
||
交通・所在地 |
[都営浅草線 東日本橋駅 徒歩3分] [都営新宿線 馬喰横山駅 徒歩5分] 所在地:東京都中央区 |
物件番号 |
GTBL30T77G |
一棟収益アパート R6-10-5
概要 |
木造2階建 満室想定利回り8.11% 1R×6戸のアパート 北東角地物件 1992年(平成4年)12月築 都市ガス・公営水道・公共下水(本下水)東京電力 レントロール他、詳細事項はお問合せください |
価格 |
3,680万円 |
||
交通・所在地 |
[京王線 柴崎駅 徒歩10分] 所在地:東京都狛江市 |
物件番号 |
GTAL79T00U |
一棟売アパート R6-10-4
概要 |
木造スレート葺2階建 満室想定利回り約5.73% 築浅・駅近物件 2020年3月築(築4年)敷地38.5坪他、私道持分15坪 近隣商業地域 建蔽率80%・容積率300%・400% 第3種高度地区 |
価格 |
13,000万円 |
||
交通・所在地 |
[JR埼京線 十条駅 徒歩4分] 所在地:東京都北区 |
物件番号 |
GTAL127T34SS |
一棟売アパート R6-10-4
一棟売アパート R6-10-3
概要 |
軽量鉄骨造スレート葺2階建 敷地56坪有り 昭和61年築 総戸数14戸 満室想定利回り約5.63% 各種相談・レントロール他、詳細事項はお問合せください |
価格 |
14,600万円 |
||
交通・所在地 |
[東京メトロ有楽町線 地下鉄成増駅 徒歩10分] [東武東上線 成増駅 徒歩11分] 所在地:東京都練馬区 |
物件番号 |
GTAL185T22S |
築浅・駅近 売アパートR6-10-2
一棟売アパート R6-10-1
概要 |
木造長屋式(平屋)平成5年9月築 2戸建、表面利回り11% 賃貸中 敷地118坪有り 但し市街化調整区域 無指定:建蔽率60% 容積率200% |
価格 |
1,200万円 |
||
交通・所在地 |
[JR高崎線 熊谷駅 徒歩11分停歩6分] 所在地:埼玉県熊谷市 |
物件番号 |
GSAL391T69G-1 社内用GSAL391T69G-2 |
売アパート R6-9-30
概要 |
木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 満室想定利回り12.36%(現況:9.3%) 現在満室稼働 総戸数5戸 1階2店舗 間取り1K 1986年11月築(昭和61年 築38年)東南側公道幅員約10mに接面 詳細事項はお問合せください |
価格 |
価格改定2,890万円 |
||
交通・所在地 |
[JR中央線 八王子駅 バス23分停歩1分] 所在地:東京都八王子市 |
物件番号 |
FTAL161T08U |
一棟売マンション R6-9-30
一棟収益マンション R6-9-29
収益用中古戸建 R6-9-28
概要 |
在来工法(軸組)910mmモジュール 第一種中高層住居専用地域 賃貸中 表面利回り7% 2023年10月新築 詳細事項はお問合せください |
価格 |
2,140万円 |
||
交通・所在地 |
[東武伊勢崎・大師線 和戸駅 徒歩17分] 所在地:埼玉県北葛飾郡杉戸 |
物件番号 |
FSKL145T64U |
収益一棟売マンション R6-9-27
概要 |
鉄骨造(S造)陸屋根3階建 表面利回り約10% 土地面積520.36㎡ (157.4坪)平成3年8月新築 第1種中高層住居専用地域 建蔽率%:容積率% 建蔽率60%:容積率200% 現況収入他、物件詳細はお問合せください |
価格 |
10,000万円 |
||
交通・所在地 |
[京浜急行線 浦賀駅 約1.8Km バス停徒歩約4分] 所在地:神奈川県横須賀市 |
物件番号 |
FKML520T36U |
新築一棟売収益RC R6-9-26
概要 |
新築鉄筋コンクリート(RC造)陸屋根3階建(耐火構造)満室想定利回り4.32% 2023年(令和5年)12月竣工 第一種中高層住居専用地域 総戸数11戸 オール電化 バイク置場3 駐輪スペース8台 |
価格 |
36,980万円 |
||
交通・所在地 |
[東急目黒線 西小山駅 徒歩12分] [東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩15分] 所在地:東京都目黒区 |
物件番号 |
FTML196T77-197T78G |
一棟中古アパート R6-9-25
概要 |
木造スレート葺2階建 満室想定利回り9.5% (現況:満室) 総戸数:13戸 平成12年(2000年)12月築 南東側幅員4.6m公道・北西側幅員約6m公道(接道)運営費ほか資料はお問合せ下さい |
価格 |
6,680万円 |
||
交通・所在地 |
[小田急江ノ島線 藤沢本町駅 徒歩8分] 所在地:神奈川県藤沢市 |
物件番号 |
FKAL524T21G |
売ビル(旅館業申請可) R6-9-25
概要 |
鉄筋コンクリート造 民泊・旅館業も申請可能 1989年4月築 2024年6月(令和6年6月)に大規模修繕工事有り 詳細図面はお問合せください |
価格 |
19,980万円 |
||
交通・所在地 |
[半蔵門線 錦糸町駅 徒歩9分] [都営浅草線 錦糸町駅 徒歩9分] [京成線 錦糸町駅 徒歩9分] 所在地:東京都墨田区 |
物件番号 |
FTBL94T04U |
旅館業併用一棟売マンション R6-9-24
一棟売マンション R6-9-21
概要 |
軽量鉄骨造陸屋根3階建 大手プレハブメーカー施工物件 現在満室稼働中 長期無料点検システム有 満室想定4.68% 優良構造体施工 2004年8月築 総戸数:7戸(1K×6戸 1LDK×1戸) |
価格 |
14,500万円 |
||
交通・所在地 |
[京成電鉄本線 青砥駅] 所在地:東京都葛飾区 |
物件番号 |
FTML158T54G |
売アパート(2棟一括売り)R6-9-21
概要 |
2棟一括8,120万円 1979年・1990年 賃料合計7,329,600(年額) 敷地128坪 |
価格 |
8,120万円 |
||
交通・所在地 |
[JR中央線 豊田駅 徒歩14分] 所在地:東京都日野市 |
物件番号 |
FTAL423T38 (社内連絡用図面)FTAL423T38-02 |
一棟売マンション R6-9-20
売ビル(店舗・事務所)R6-9-19
概要 |
鉄骨造(S造)陸屋根5階建 平成3年8月築 1フロアー×5 満室想定4.29% 満室稼働中 価値ある商業地域 駅2分 視認性良い角地立地ビル 詳細事項はお問合せください |
価格 |
46,500万円 |
||
交通・所在地 |
[都営大江戸線 月島駅 徒歩2分] 所在地:東京都中央区 |
物件番号 |
FTTJL81T65S |
売アパート R6-9-18
概要 |
木造セメント瓦葺2階建 1R×7戸 想定利回り11.22% 現在6戸賃貸中 再建築不可 1963年10月築(築61年)平成26年リフォーム工事 詳細事項はお問合せください |
価格 |
2,300万円 |
||
交通・所在地 |
[東武東上線 東武練馬駅 徒歩9分] 所在地:東京都練馬区 |
物件番号 |
FTAL58T17G |
一棟売ビル(旅館業も可)R6-9-18
概要 |
売ビル(現在空室) 鉄筋コンクリート造(RC造)4階建・旅館業可能物件・満室想定10.24% 2005年築 EV有り 第二種中高層住居専用地域 都市ガス・公営水道・公共下水(本下水)東京電力 詳細事項はお問合せください |
価格 |
16,990万円 |
||
交通・所在地 |
[東京メトロ日比谷線 南千住駅 徒歩10分] [常磐線 南千住駅 徒歩12分] 所在地:東京都台東区 |
物件番号 |
FTBL73T32S |
売ビル(空ビル) R6-9-17
概要 |
駅2分の駅近・築浅ビル 現況:空 自社ビル・収益ビルに 鉄骨造(S造)陸屋根3階建(屋上有り)1階:店舗・事務所 2階:3LDK 3階:3LDK 2019年12月(築5年)区画整理事業地内 詳細事項・ご質問はお問合せください |
価格 |
29,800万円 |
||
交通・所在地 |
[TX線 六町駅 徒歩2分] 所在地:東京都足立区 |
物件番号 |
FTBL159T00S |
築浅シェアハウス R6-9-14
概要 |
木造スレート葺3階建 2017年11月築(築7年)想定利回り8% 現況:空室 シェアハウスの場合、運営費をお調べください 詳細事項はお問合せください |
価格 |
5,980万円 |
||
交通・所在地 |
[京成本線 お花茶屋駅 徒歩8分] 所在地:東京都葛飾区 |
物件番号 |
FTSL85T15U |
売アパート R6-9-13
概要 |
木造2階建 総戸数6戸 満室想定利回り8.26% サブリース契約中 1987年築 駅まで6分 詳細事項はお問合せください |
価格 |
3,950万円 |
||
交通・所在地 |
[京王線 国領駅 徒歩6分] [京王線 布田駅 徒歩6分] [京王線 調布駅 徒歩15分] 所在地:東京都調布市 |
物件番号 |
FTAL82T61S |
収益一棟RCマンション R6-9-12
賃貸併用・2世帯大家族住居ビル R6-9-11
新築デザイナース一棟 R6-9-10
一棟売マンション R6-9-9
一棟収益・売アパート R6-9-8
概要 |
一棟収益物件軽量鉄骨造2階建アパート 大手メーカー施工 総戸数10戸 満室稼働中 第2種中高層住居専用地域(最低敷地制限なし) |
価格 |
7,180万円 |
||
交通・所在地 |
[
JR横浜線 成瀬駅 徒歩12分] 所在地:東京都町田市 |
物件番号 |
FTAL246T62U |
一棟アパート R6-9-7
新築一棟レジ R6-9-6
一棟売マンション R6-9-5
概要 |
鉄骨造(S造)3階建 駅5分の駅近物件 2018年4月新築 築6年築浅マンション 満室想定利回り5.12% 敷地49坪有り OC物件 |
価格 |
19,000万円 |
||
交通・所在地 |
[京成本線 堀切菖蒲園駅 徒歩10分] 所在地:東京都葛飾区 |
物件番号 |
FTML162T71G |
貸事務所 R6-9-4
概要 |
3階建貸事務所 現況利回り8% 準耐火建築物(木造亜鉛メッキ鋼板葺3階建)法人一括貸し 東京街道沿い OC物件 トイレ・浴室・シャワー・全面台・洗濯機置場・給湯設備・冷暖房設備・地デジ対応・宅配ボックス他 詳細事項はお問合せください |
価格 |
880万円 |
||
交通・所在地 |
[西武新宿線 花小金井駅 徒歩15分] 所在地:東京都西東京市 |
物件番号 |
FTTJL32T49S |
一棟アパート R6-9-3
概要 |
木造2階建 満室賃貸中 満室想定利回り7.82% 第一種住居地域60%200% 1989年(平成元年築)総戸数5戸公営水道・都市ガス・本下水 再建築不可物件です 購入検討について・及び詳細資料などはお問合せください。 |
価格 |
4,080万円 |
||
交通・所在地 |
[東急田園都市線 三軒茶屋駅 徒歩8分] 所在地:東京都世田谷区 |
物件番号 |
FTAL62T09G |
築浅3階建 売アパート R6-9-2
概要 |
木造合金メッキ鋼板葺3階建 2020年9月築(築4年)満室想定利回り5.02% 総戸数:7戸 各種設備充実仕様 第1種中高層住居専用地域60%200% 都市ガス・公営水道・公共下水(本下水):東京電力 詳細事項はお問合せください |
価格 |
17,000万円 |
||
交通・所在地 |
[東京メトロ丸の内線 中野新橋駅 徒歩13分] 所在地:東京都中野区 |
物件番号 |
FTAL153T29U |
新築一棟マンション R6-9-2
概要 |
新築RCレジ 鉄筋コンクリート造(RC造)地上4階建 地下1階付 渋谷駅まで直通6分 満室想定利回り4.21% 完成予定:令和6年10月末 竣工予定 総戸数:10戸(1R×8戸 1LDK×1戸 2LDK×1戸)詳細事項はお問合せください |
価格 |
38,900万円 |
||
交通・所在地 |
[東急東横線 学芸大学駅 徒歩10分] 所在地:東京都目黒区 |
物件番号 |
FTML112T86U |
弊社のご紹介も兼ねて弊社代表としての私見をお伝えします
1.日本の不動産投資のタイミング
2.アメリカの不動産投資のタイミング
3.アメリカドル購入のタイミング
4.日本株の高配当銀行株への投資のタイミング
5.日本の不動産投資のエグジットのタイミング
(?こちらは現在進行形で将来結果が判明します。)
の全てで長期的な視野に立った投資をしたケースではいずれも良いパフォーマンスを示しております。
【日本の不動産投資】
1999年(平成11年)に第一号の投資物件の購入を行い、その後に数棟の物件を購入。特にリーマンショック時に大きな借入を起こして購入。2008年、9年でした。長期投資という事で言えばその後は不動産投資を行っておりません。 一方、2018年(平成30年)前後から不動産の売却を進めてきました。リーマンショック時に購入した日吉や武蔵浦和の物件は高値で売却しました。現在は1999年当時に購入した港区芝大門のビルと高輪にあるDK品川ビルと中野坂上にあるユーキンビルという小ぶりな物件のみの保有となっております。 また、芝大門のビルですが、私が購入した当時は7000万前後でしたが、現在では2億近い買値がついております。そちらの物件も近々に売却予定です。つまり、不動産投資を以前は推進している私ではありますが、今の時期はどちらかと言えば購入を強くお勧めしてませんし、どちらかと言えば「売却推し」です。【アメリカの不動産投資・アメリカドル購入のタイミング】
また、海外不動産投資という事で言いますと、東日本大震災時に原発が爆発を起こした時に日本だけの投資リスクを感じ、ドル資産を増やしました。アメリカに2棟の不動産を購入しました。 そのうちの一棟はかなりのリターンをもたらしましたが、その当時の為替は85円~79円でした。今の半分の金額でドルが買える状態です。 アメリカ不動産投資に関しては日本とアメリカの時差が辛い事から楽になりたいと思い倍近い価格で税務上の長期投資になる前(5年以内)に売却しました。(この件に関しては海外不動産投資をリモートでやっている人ならご理解頂けるかなと思います。) 不動産のドルベースの利益だけでもかなりの額となりました。 その後不動産を売却した後のドルはおおむねそのまま保持して長期的にドル建てのETFに投下しております。 ドルは4%~6%前後の純収益を毎年もたらします。【日本株の高配当銀行株への投資】
直近で言うと、2020年過ぎのコロナ後から日本株投資を加速しまして、特に銀行株に大きくポジションを取りました。例えば、スルガ銀行やみずほ銀行です。それらの株式は現在では購入時の倍以上の価格になっており、利回りベースでも8%前後となっております。 銀行株に関して言えば、無期限の信用取引も活用しました。信用取引では金利が発生しますが、高配当の銀行株であればその金利分をカバー出来る様にポジションを取れます。 それで大きく数年に亘って銀行株を保有しております。 (銀行株のキャッシュアンドキャリー取引とでもいったところです。) 配当は当初から増額しておりますので、利回りが当時は4%前後でしたが、現在の配当で割り戻すともっと高い利回りになるからです。(今後詳しくご説明します。) 失敗例:途中比較的大きな失敗もしました。一番の馬鹿げた失敗は日本のREITへの投資の失敗です。そこで、たまたまですが、購入していたREITが破綻しました。ニューシティ・レジデンス投資法人という投資先でした。 1000万以上の投資資金がゼロになるという経験をしました。安易に数字だけで投資してしまったのが敗因だと反省しております。その当時、このREITの利回りは1、2%他のREITよりも高かったです。 それ以外にも小型株への投資で放置しすぎて破綻してしまったケースもあります。がそちらは損害額は限られております。日本の不動産、アメリカドル、アメリカ不動産、日本株、と長期投資の観点では今から見ると良いタイミングで入ってきました。 そんな私がアドバイスしたいのは日本の不動産投資やめたら?という事です。今は売却のタイミングでしょう。長期的にみてどう考えても。(中には掘出しもの物件が時には出ないことはありませんが、それは概ね開発案件になります。) もし、私に同意頂ける不動産投資家の方がおられましたらご連絡ください。海外投資や証券投資を含めたアドバイスを提供する事も可能かと思います。 実際の過去の契約書等をお示ししながらお話出来るかと思います。投資経験が浅い若しくは迷いがある方には参考になるのではと思います。(向井)