東京圏の収益物件｜みなとアセットマネジメント株式会社

購入前の投資分析は必須です：将来にわたる長期の負債返済に対し確実な収入の見通しの不動産投資分析は必須条件です。

その際、特に賃料収入の見通しと空室率の見通しは重要なファクターです。WEB上に各種統計資料等が掲載されていますので利用するのも良いかと思います。不動産投資として物件を購入することは賃貸業経営者になることを意味します。 そのため、経営結果は自己責任となります。ご自身で①賃料収入の見通し②空室率の見通しなどを調べることをお勧めします。(調査・検討のご協力はいたします）

■安全な想定利回りの計算（GPIの算出）初めの一歩：想定利回りの予想を算出する場合は、現在の入居者がすべて退出したと仮定して新たに全戸分、新しい入居者を募集し埋めていった場合いくらの賃料ならば入居してくれるのか（賃料の引き直し）をネットなどの賃貸情報を調べたり現地情報をとったりして現状賃料の数字を見直しをお勧めします。見直した数字が安全なスタートを約束します。表面利回りが高いことは基本良い条件となりますが、空室リスク、運営費用が高いというリスク、その他のリスク等の比率が高いから表面利回りを高くせざるを得ないとも言える訳です。販売図面を見たら利回りが高かった。というだけで購入した場合取り返しのつかない失敗を招く可能性があります。Capitalization rate(キャップレート）実質収入（NOI）・実質（ネット）等から失敗を避けるため、同様に投資分析を行ってください。弊社では顧客様の希望により安全購入価格算定、指値交渉等、営業担当者が交渉努力をさせて頂きますのでご利用ください。長期未売却物件などの投資分析による指値交渉用投資ポジティブ価格の算定なども承ります。また、新規収益物件の投資分析も承りますのでお気軽にお問合せください。

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一棟売収益ビル　R6-10-9

概要	鉄筋コンクリート造（RC造）4階建満室想定利回り7.92％（現況：満室賃貸中）総戸数6戸　3路線2駅利用可能　駅まで徒歩平坦地　敷地48.7坪有り　第1種中高層住居専用地域　1989年10月築　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　レントロール他、詳細事項はお問合せください	価格	6,890万円
交通・所在地	［JR横浜線　町田駅　徒歩18分］ ［小田急線・江ノ島線　相模大野駅　徒歩20分］ 所在地：神奈川県相模原市	物件番号	GKBL158T04U

一棟売アパート　R6-10-8

概要	木造3階建　１Kタイプ4戸　1LDK一戸　計5室　満室想定表面利回り5.42％　満室賃貸稼働中・投資物件　2017年9月築（築7年）比較的築浅　浴室乾燥機・追い焚き付他設備　周辺部にスーパー・コンビニ等有り　第1種中高層住居専用地域　建蔽率60％：容積率150％　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　レントロール他、詳細事項はお問合せください	価格	7,600万円
交通・所在地	［京成線　京成小岩駅　徒歩8分］ 所在地：東京都江戸川区	物件番号	GTAL82T51S

一棟収益売アパート　R6-10-7

概要	木造3階建　2012年3月築（築12年）明治通りに面する商業地域　西23m公道に接面　北11m公道に接面　商業地域、容積500％の価値ある商業地域　オートロック他諸設備　満室想定利回り5.23％　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　レントロール他、詳細事項はお問合せください	価格	11,800万円
交通・所在地	［総武線・中央線　亀戸駅　徒歩11分］ ［東武亀戸線　小村井駅　徒歩9分］ 所在地：東京都江東区	物件番号	GTAL66T24G

一棟売ビル（事務所・店舗）R6-10-5

概要	鉄筋コンクリート（RC造）陸屋根地下1階地上5階建　東日本橋・新築一棟ビル　自社ビルに適す　現代風のスタイリッシュデザイン　令和6年築　空室　商業地域80％500％　防火地域　高度なし	価格	19,500万円
交通・所在地	［都営浅草線　東日本橋駅　徒歩3分］ ［都営新宿線　馬喰横山駅　徒歩5分］ 所在地：東京都中央区	物件番号	GTBL30T77G

一棟収益アパート　R6-10-5

概要	木造2階建　満室想定利回り8.11％　１R×6戸のアパート　北東角地物件　1992年（平成4年）12月築　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　レントロール他、詳細事項はお問合せください	価格	3,680万円
交通・所在地	［京王線　柴崎駅　徒歩10分］ 所在地：東京都狛江市	物件番号	GTAL79T00U

一棟売アパート　R6-10-4

概要	木造スレート葺2階建　満室想定利回り約5.73％　築浅・駅近物件　2020年3月築（築4年）敷地38.5坪他、私道持分15坪　近隣商業地域　建蔽率80％・容積率300％・400％　第3種高度地区	価格	13,000万円
交通・所在地	［JR埼京線　十条駅　徒歩4分］ 所在地：東京都北区	物件番号	GTAL127T34SS

一棟売アパート　　R6-10-4

概要	木造地上3階建　満室想定利回り5.36％　■満室稼働中　角地物件　総戸数5戸（２K×1戸、１K×3戸、１R×1戸）駐車場有、駐輪スペース有　1986年6月（築38年）都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　各種相談・レントロール他、詳細事項はお問合せください	価格	6,600万円
交通・所在地	［JR総武線　東中野駅　徒歩8分］ ［東京メトロ東西線　落合駅　徒歩9分］ 所在地：東京都中野区	物件番号	GTAL84T84G

一棟売アパート　R6-10-3

概要	軽量鉄骨造スレート葺2階建　敷地56坪有り　昭和61年築　総戸数14戸　満室想定利回り約5.63％　各種相談・レントロール他、詳細事項はお問合せください	価格	14,600万円
交通・所在地	［東京メトロ有楽町線　地下鉄成増駅　徒歩10分］ ［東武東上線　成増駅　徒歩11分］ 所在地：東京都練馬区	物件番号	GTAL185T22S

築浅・駅近　売アパートR6-10-2

概要	2023年3月新築（築1年）木造2階建　駅まで徒歩5分　満室想定利回り5.07％　総戸数：15戸（内、12室賃貸中）敷地約153坪有り　南道路面　窓は断熱・防音対策として複層ガラス採用、TVモニター付インターフォンほか、諸設備完備　第一種中高層住居専用地域　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　駐車場有り　各種相談・資料、詳細事項はお問合せください	価格	29,800万円
交通・所在地	［西武多摩湖線　一橋学園駅　徒歩5分］ 所在地：東京都小平市	物件番号	GTAL508T07G

一棟売アパート　R6-10-1

概要	木造長屋式（平屋）平成5年9月築　2戸建、表面利回り11％　賃貸中　敷地118坪有り　但し市街化調整区域　無指定：建蔽率60％　容積率200％	価格	1,200万円
交通・所在地	［JR高崎線　熊谷駅　徒歩11分停歩6分］ 所在地：埼玉県熊谷市	物件番号	GSAL391T69G-1 社内用GSAL391T69G-2

売アパート　R6-9-30

概要	木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建　満室想定利回り12.36％（現況：9.3％）　現在満室稼働　総戸数５戸　１階２店舗　間取り１K　1986年11月築（昭和61年　築38年）東南側公道幅員約10mに接面　詳細事項はお問合せください	価格	価格改定2,890万円
交通・所在地	［JR中央線　八王子駅　バス23分停歩1分］ 所在地：東京都八王子市	物件番号	FTAL161T08U

一棟売マンション　R6-9-30

概要	鉄骨造4階建　満室想定利回り10.5％築年月：1973年1月　準工70％200％　幅員12m　南9m公道に接面　給湯,追焚機能,トイレ専用,シャワー,室内洗濯機置場,ＣＡＴＶ,収納スペース,火災警報器等設置済　各種相談及びレントロールなど詳細資料はお問合せください	価格	8,208万円
交通・所在地	［横須賀線 東戸塚駅 徒歩20分 バス有り］ ［いずみ野線　緑園都市駅よりバス12分バス停より徒歩1分80ｍ］ 所在地：神奈川県横浜市	物件番号	FKML156T10U

一棟収益マンション　R6-9-29

概要	鉄筋コンクリート造（RC造）陸屋根5階建　共同住宅・店舗　満室想定（グロス利回り5％）満室賃貸中　平成9年8月築　総戸数：10戸　敷地73坪有り　東側約14.98mの公道に接道　準工業地域　建蔽率60％：容積率300％　2016年大規模修繕工事実施済　第3種高度地区　大手地銀2行評価済（60年－築年数）＝33年融資期間　EV一基：安心のフルメンテ契約　人気のファミリー物件	価格	32,800万円
交通・所在地	［都営地下鉄新宿線　瑞江駅　徒歩10分］ 所在地：東京都江戸川区	物件番号	FTML242T99G

収益用中古戸建　R6-9-28

概要	在来工法（軸組）910ｍｍモジュール　第一種中高層住居専用地域　賃貸中　表面利回り7％　2023年10月新築　　詳細事項はお問合せください	価格	2,140万円
交通・所在地	［東武伊勢崎・大師線　和戸駅　徒歩17分］ 所在地：埼玉県北葛飾郡杉戸	物件番号	FSKL145T64U

収益一棟売マンション　R6-9-27

概要	鉄骨造（S造）陸屋根3階建 表面利回り約10％　土地面積520.36㎡ （157.4坪）平成3年8月新築　第1種中高層住居専用地域　建蔽率％：容積率％　建蔽率60％：容積率200％　現況収入他、物件詳細はお問合せください	価格	10,000万円
交通・所在地	［京浜急行線　浦賀駅　約1.8Km　バス停徒歩約4分］ 所在地：神奈川県横須賀市	物件番号	FKML520T36U

新築一棟売収益RC　R6-9-26

概要	新築鉄筋コンクリート（RC造）陸屋根3階建（耐火構造）満室想定利回り4.32％　2023年（令和5年）12月竣工　第一種中高層住居専用地域　総戸数11戸　オール電化　バイク置場3　駐輪スペース8台	価格	36,980万円
交通・所在地	［東急目黒線　西小山駅　徒歩12分］ ［東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩15分］ 所在地：東京都目黒区	物件番号	FTML196T77-197T78G

一棟中古アパート　R6-9-25

概要	木造スレート葺2階建　 満室想定利回り9.5％ （現況：満室）　 総戸数：13戸　平成12年（2000年）12月築　南東側幅員4.6ｍ公道・北西側幅員約6ｍ公道（接道）運営費ほか資料はお問合せ下さい	価格	6,680万円
交通・所在地	［小田急江ノ島線　藤沢本町駅　徒歩8分］ 所在地：神奈川県藤沢市	物件番号	FKAL524T21G

売ビル（旅館業申請可）　R6-9-25

概要	鉄筋コンクリート造　民泊・旅館業も申請可能　1989年4月築　2024年6月（令和6年6月）に大規模修繕工事有り　詳細図面はお問合せください	価格	19,980万円
交通・所在地	［半蔵門線　錦糸町駅　徒歩9分］ ［都営浅草線　錦糸町駅　徒歩9分］ ［京成線　錦糸町駅　徒歩9分］ 所在地：東京都墨田区	物件番号	FTBL94T04U

旅館業併用一棟売マンション　R6-9-24

概要	鉄筋コンクリート（RC造）陸屋根地下1階・地上2階建　総戸数：21戸　地下1階は旅館業営業許可対応構造　天井高3.4m・全室ロフト付機能性に優れた若者に人気のシリーズ・家賃7万から8万を実現　2020年（令和2年）9月築　満室想定利回り4.56％　4線5駅利用可能、通勤・通学に便利な立地の角地物件　物件図面ほか詳細資料はお問合せください	価格	42,980万円
交通・所在地	［JR中央線　大久保駅　徒歩10分］ ［丸の内線　中野坂上駅　徒歩11分］ ［大江戸線　東中野駅　徒歩11分］ 所在地：東京都新宿区	物件番号	FTML140T50S

一棟売マンション　R6-9-21

概要	軽量鉄骨造陸屋根3階建　大手プレハブメーカー施工物件　現在満室稼働中　長期無料点検システム有　満室想定4.68％　優良構造体施工　2004年8月築　総戸数：7戸（1K×6戸　１LDK×1戸）	価格	14,500万円
交通・所在地	［京成電鉄本線　青砥駅］ 所在地：東京都葛飾区	物件番号	FTML158T54G

売アパート（2棟一括売り）R6-9-21

概要	２棟一括8,120万円　1979年・1990年　賃料合計7,329,600（年額）　敷地128坪	価格	8,120万円
交通・所在地	［JR中央線　豊田駅 徒歩14分］ 所在地：東京都日野市	物件番号	FTAL423T38 （社内連絡用図面）FTAL423T38-02

一棟売マンション　R6-9-20

概要	鉄骨造（S造）陸屋根3階建　満室想定利回り8.0％　平成元年８月築　総戸数６戸（１K3戸・2K3戸）スーパー徒歩１分・３分　２０１６年に室内リフォーム　第一種中高層住居専用地域　3種高度　準防火　区画整理済　駐輪場：有（2～3台）都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　詳細事項はお問合せください	価格	5,460万円
交通・所在地	［都営新宿線　瑞江駅　徒歩11分］ 所在地：東京都江戸川区	物件番号	FTML97T52G

売ビル（店舗・事務所）R6-9-19

概要	鉄骨造（S造）陸屋根5階建　平成３年８月築　１フロアー×５　満室想定4.29％　満室稼働中　価値ある商業地域　駅２分　視認性良い角地立地ビル　詳細事項はお問合せください	価格	46,500万円
交通・所在地	［都営大江戸線　月島駅　徒歩2分］ 所在地：東京都中央区	物件番号	FTTJL81T65S

売アパート　R6-9-18

概要	木造セメント瓦葺2階建　１R×7戸　想定利回り11.22％　現在6戸賃貸中　再建築不可　1963年10月築（築61年）平成26年リフォーム工事　詳細事項はお問合せください	価格	2,300万円
交通・所在地	［東武東上線　東武練馬駅　徒歩9分］ 所在地：東京都練馬区	物件番号	FTAL58T17G

一棟売ビル（旅館業も可）R6-9-18

概要	売ビル（現在空室）　鉄筋コンクリート造（RC造）4階建・旅館業可能物件・満室想定10.24％　2005年築　EV有り　第二種中高層住居専用地域　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　詳細事項はお問合せください	価格	16,990万円
交通・所在地	［東京メトロ日比谷線　南千住駅　徒歩10分］ ［常磐線　南千住駅　徒歩12分］ 所在地：東京都台東区	物件番号	FTBL73T32S

売ビル（空ビル）　R6-9-17

概要	駅2分の駅近・築浅ビル　現況：空　自社ビル・収益ビルに　鉄骨造（S造）陸屋根3階建（屋上有り）1階：店舗・事務所　2階：３LDK　3階：３LDK　2019年12月（築5年）区画整理事業地内　詳細事項・ご質問はお問合せください	価格	29,800万円
交通・所在地	［TX線　六町駅　徒歩2分］ 所在地：東京都足立区	物件番号	FTBL159T00S

築浅シェアハウス　R6-9-14

概要	木造スレート葺3階建　2017年11月築（築7年）想定利回り8％　現況：空室　シェアハウスの場合、運営費をお調べください　詳細事項はお問合せください	価格	5,980万円
交通・所在地	［京成本線　お花茶屋駅　徒歩8分］ 所在地：東京都葛飾区	物件番号	FTSL85T15U

売アパート　R6-9-13

概要	木造２階建　総戸数6戸　満室想定利回り8.26％　サブリース契約中　1987年築　駅まで6分　詳細事項はお問合せください	価格	3,950万円
交通・所在地	［京王線　国領駅　徒歩6分］ ［京王線　布田駅　徒歩6分］ ［京王線　調布駅　徒歩15分］ 所在地：東京都調布市	物件番号	FTAL82T61S

収益一棟RCマンション　R6-9-12

概要	おしゃれな外観洋館風鉄筋コンクリート造（RC造）3階建　駅10分以内　総戸数：11戸（1K×8　３LDK×1　１K ＋ロフト×2）駐車スペース有り 満室想定利回り約5.13％　2001年5月築　築22年RC造　耐用年数残約25年　オートロック・無料光回線他諸設備有り　詳細事項はお問合せください	価格	29,800万円
交通・所在地	［東急多摩川線　矢口渡駅　徒歩9分］ ［京浜東北線　蒲田駅　徒歩25分］ 所在地：東京都大田区	物件番号	FTML244T86G

賃貸併用・2世帯大家族住居ビル　R6-9-11

概要	鉄骨造（S造）平成6年築　陸屋根3階建　1階収益賃貸中・2階・3階2世帯可・大家族利用も可能　5LDK＋S　価値ある商業地域　建蔽率80％：容積率400％　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　詳細事項はお問合せください	価格	14,800万円
交通・所在地	［東京メトロ東西線　南砂町駅　徒歩13分］ ［都営新宿線　大島駅　徒歩21分］ 所在地：東京都江東区	物件番号	FTTJL124T58SS

新築デザイナース一棟　R6-9-10

概要	新築一棟木造３階建　駅5分の駅近新築アパート　賃貸募集開始前につき、社宅等使用にも適　想定利回り4.4％　総戸数全6室　オートロック・モニター付きインターフォン・地デジWIHI無料・エアコン他設備完　公道約9m面　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）東京電力　詳細事項はお問合せください	価格	17,000万円
交通・所在地	［京急空港線　天空橋駅　徒歩5分］ ［東京モノレール線　天空橋駅　徒歩５分］ ［京急空港線　穴守稲荷駅　徒歩6分］ 所在地：東京都大田区	物件番号	FTAL93T02S

一棟売マンション　R6-9-9

概要	鉄筋コンクリート造（RC造）陸屋根3階建　総戸数：23戸　満室想定利回り7.25％　賃貸中　サブリース解除申請中（想定利回りは解除後の利回りとなります）1988年11月築　2017年2月に大規模修繕工事実施済（屋上防水・外壁塗装・鉄部塗装）詳細事項はお問合せください	価格	17,800万円
交通・所在地	［京成本線　京成高砂駅　徒歩13分］ 所在地：東京都葛飾区	物件番号	FTML294T70G

一棟収益・売アパート　R6-9-8

概要	一棟収益物件軽量鉄骨造2階建アパート　大手メーカー施工　総戸数10戸　満室稼働中　第2種中高層住居専用地域（最低敷地制限なし）	価格	7,180万円
交通・所在地	［ JR横浜線　成瀬駅　徒歩12分］ 所在地：東京都町田市	物件番号	FTAL246T62U

一棟アパート　R6-9-7

概要	木造2階建　満室想定利回り約7.9７％　満室賃貸中　総戸数：10戸　敷地約48坪　OC物件　現状：再建築不可　将来建築関係ご質問については物件お問合せページからお願いいたします　詳細資料はお問合せください	価格	7,600万円
交通・所在地	［東京メトロ東西線　落合駅　徒歩7分］ ［都営大江戸線　中井駅　徒歩９分］ ［JR総武線　東中野駅　徒歩12分］ 所在地：東京都中野区	物件番号	FTAL160T49G

新築一棟レジ　R6-9-6

概要	新築鉄筋コンクリート造（RC造）地下１階付3階建　表面利回り4.31％　新築RCレジは投資分析上最も良い評価が出やすい物件です（構造）令和7年3月竣工予定　敷地66坪有り　全13戸ファミリー・Dinks等に適　3階住戸屋上バルコニー付　南西公道約15m公道に接面　現在建築中（R6-9）各種最新設備　　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）：東京電力　詳細事項はお問合せください	価格	61,000万円
交通・所在地	［JR中央線　西荻窪駅　徒歩12分］ ［京王井の頭線　三鷹台駅　徒歩13分　吉祥寺へ20分］ 所在地：東京都杉並区	物件番号	FTSML219T26UD

一棟売マンション　R6-9-5

概要	鉄骨造（S造）3階建　駅5分の駅近物件　2018年4月新築　築6年築浅マンション　満室想定利回り5.12％　敷地49坪有り　OC物件	価格	19,000万円
交通・所在地	［京成本線　堀切菖蒲園駅　徒歩10分］ 所在地：東京都葛飾区	物件番号	FTML162T71G

貸事務所　R6-9-4

概要	３階建貸事務所　現況利回り８％　準耐火建築物（木造亜鉛メッキ鋼板葺３階建）法人一括貸し　東京街道沿い　OC物件　トイレ・浴室・シャワー・全面台・洗濯機置場・給湯設備・冷暖房設備・地デジ対応・宅配ボックス他　詳細事項はお問合せください	価格	880万円
交通・所在地	［西武新宿線　花小金井駅　徒歩15分］ 所在地：東京都西東京市	物件番号	FTTJL32T49S

一棟アパート　R6-9-3

概要	木造２階建　満室賃貸中　満室想定利回り7.82％　第一種住居地域60％200％　1989年（平成元年築）総戸数5戸公営水道・都市ガス・本下水　再建築不可物件です　購入検討について・及び詳細資料などはお問合せください。	価格	4,080万円
交通・所在地	［東急田園都市線　三軒茶屋駅　徒歩8分］ 所在地：東京都世田谷区	物件番号	FTAL62T09G

築浅3階建　売アパート　R6-9-2

概要	木造合金メッキ鋼板葺3階建　2020年9月築（築4年）満室想定利回り5.02％　総戸数：7戸　各種設備充実仕様　第1種中高層住居専用地域60％200％　都市ガス・公営水道・公共下水(本下水）：東京電力　詳細事項はお問合せください	価格	17,000万円
交通・所在地	［東京メトロ丸の内線　中野新橋駅　徒歩13分］ 所在地：東京都中野区	物件番号	FTAL153T29U

新築一棟マンション　R6-9-2

概要	新築RCレジ　鉄筋コンクリート造（RC造）地上4階建　地下1階付　渋谷駅まで直通6分　満室想定利回り4.21％　完成予定：令和6年10月末　竣工予定　総戸数：10戸（１R×8戸　１LDK×1戸　２LDK×1戸）詳細事項はお問合せください	価格	38,900万円
交通・所在地	［東急東横線　学芸大学駅　徒歩10分］ 所在地：東京都目黒区	物件番号	FTML112T86U

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☆最新不動産投資・株市場投資事情（私見）

弊社のご紹介も兼ねて弊社代表としての私見をお伝えします

１．日本の不動産投資のタイミング
２．アメリカの不動産投資のタイミング
３．アメリカドル購入のタイミング
４．日本株の高配当銀行株への投資のタイミング
５．日本の不動産投資のエグジットのタイミング
（？こちらは現在進行形で将来結果が判明します。）
の全てで長期的な視野に立った投資をしたケースではいずれも良いパフォーマンスを示しております。

長期投資で大きく間違う事はないと考えております。私の経験上の私見ですが、長期投資の見通しをお伝えします

【日本の不動産投資】

1999年（平成11年）に第一号の投資物件の購入を行い、その後に数棟の物件を購入。特にリーマンショック時に大きな借入を起こして購入。2008年、9年でした。長期投資という事で言えばその後は不動産投資を行っておりません。 一方、2018年（平成30年）前後から不動産の売却を進めてきました。リーマンショック時に購入した日吉や武蔵浦和の物件は高値で売却しました。現在は1999年当時に購入した港区芝大門のビルと高輪にあるDK品川ビルと中野坂上にあるユーキンビルという小ぶりな物件のみの保有となっております。 また、芝大門のビルですが、私が購入した当時は7000万前後でしたが、現在では2億近い買値がついております。そちらの物件も近々に売却予定です。つまり、不動産投資を以前は推進している私ではありますが、今の時期はどちらかと言えば購入を強くお勧めしてませんし、どちらかと言えば「売却推し」です。

【アメリカの不動産投資・アメリカドル購入のタイミング】

また、海外不動産投資という事で言いますと、東日本大震災時に原発が爆発を起こした時に日本だけの投資リスクを感じ、ドル資産を増やしました。アメリカに2棟の不動産を購入しました。 そのうちの一棟はかなりのリターンをもたらしましたが、その当時の為替は85円～79円でした。今の半分の金額でドルが買える状態です。 アメリカ不動産投資に関しては日本とアメリカの時差が辛い事から楽になりたいと思い倍近い価格で税務上の長期投資になる前（5年以内）に売却しました。（この件に関しては海外不動産投資をリモートでやっている人ならご理解頂けるかなと思います。） 不動産のドルベースの利益だけでもかなりの額となりました。 その後不動産を売却した後のドルはおおむねそのまま保持して長期的にドル建てのETFに投下しております。 ドルは4％～6％前後の純収益を毎年もたらします。

【日本株の高配当銀行株への投資】

直近で言うと、2020年過ぎのコロナ後から日本株投資を加速しまして、特に銀行株に大きくポジションを取りました。例えば、スルガ銀行やみずほ銀行です。それらの株式は現在では購入時の倍以上の価格になっており、利回りベースでも8％前後となっております。 銀行株に関して言えば、無期限の信用取引も活用しました。信用取引では金利が発生しますが、高配当の銀行株であればその金利分をカバー出来る様にポジションを取れます。 それで大きく数年に亘って銀行株を保有しております。 （銀行株のキャッシュアンドキャリー取引とでもいったところです。） 配当は当初から増額しておりますので、利回りが当時は4％前後でしたが、現在の配当で割り戻すともっと高い利回りになるからです。（今後詳しくご説明します。） 失敗例：途中比較的大きな失敗もしました。一番の馬鹿げた失敗は日本のREITへの投資の失敗です。そこで、たまたまですが、購入していたREITが破綻しました。ニューシティ・レジデンス投資法人という投資先でした。 1000万以上の投資資金がゼロになるという経験をしました。安易に数字だけで投資してしまったのが敗因だと反省しております。その当時、このＲＥＩＴの利回りは1、2％他のＲＥＩＴよりも高かったです。 それ以外にも小型株への投資で放置しすぎて破綻してしまったケースもあります。がそちらは損害額は限られております。 1999年（平成11年）から2008年（平成20）のリーマンショックまでで日本の不動産投資をして2011年の東日本大震災時にドル投資・アメリカ不動産投資を行い。 2014年にはアメリカ不動産を売却でドルは保持 2018年位から日本国内の大型不動産2棟売却 2020年位から日本株で特に高配当の銀行株への長期投資スタート 銀行は増配を続けている為、利回りが当初で見ると10％近くで推移。 2024年か2025年も港区の物件の売却予定。

日本の不動産、アメリカドル、アメリカ不動産、日本株、と長期投資の観点では今から見ると良いタイミングで入ってきました。 そんな私がアドバイスしたいのは日本の不動産投資やめたら？という事です。今は売却のタイミングでしょう。長期的にみてどう考えても。（中には掘出しもの物件が時には出ないことはありませんが、それは概ね開発案件になります。） もし、私に同意頂ける不動産投資家の方がおられましたらご連絡ください。海外投資や証券投資を含めたアドバイスを提供する事も可能かと思います。 実際の過去の契約書等をお示ししながらお話出来るかと思います。投資経験が浅い若しくは迷いがある方には参考になるのではと思います。（向井）

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