ー はじめに ー
【みなとアセットマネジメント株式会社】の代表取締役を務める向井啓和です。私は1999年から不動産投資をメインに、アメリカ不動産投資、アメリカドル投資、日本株投資を行ってきた投資家でもあります。
20年以上にわたる投資経験から、私見ではありますが、長期投資で大きく間違うことはないと考えております。
ここでは、私の失敗談を含め、投資に関する情報を皆様にお伝えし、長期投資で成功するためのヒントを共有したいと思います。
1. 私の投資人生、初めの1歩は、港区のビル購入
私は、1999年に第1号の投資物件として、東京都港区芝大門のビルを購入しました。リーマンショック時にも積極的に投資をしてきました。特に、日吉や武蔵浦和の物件は、リーマンショックという厳しい時期に思い切って購入したものですが、その後、市場が回復し、高値で売却することができました。
しかし、現在の市場状況を鑑みると、一概に不動産投資をおすすめすることは難しいと考えています。2018年頃から、保有物件の売却を進めており、現在では、1999年に購入した港区芝大門のビルなど、ごくわずかな物件しか手元にありません。特に、芝大門のビルは、私が購入した当時と比べて、不動産価格が大きく上昇しており、近々売却を検討しています。つまり、不動産投資を以前は推進している私ではありますが、今の時期はどちらかと言えば購入を強くお勧めしてませんし、どちらかと言えば「売却推し」です。
ポイント
投資は長期的な視点で継続することです。
リーマンショックのような経済危機は、短期的な資産価値の下落を招きます。しかし、長期的な視点で投資を継続することで、その後の上昇局面で利益を上げることができます。
2. ドル資産で人生を変える
東日本大震災を機に始めたアメリカ不動産投資
2011年の東日本大震災を経験し、私は人生観が大きく変わりました。あの時、漠然と「日本だけじゃダメだ」と感じ、資産分散の必要性を感じたのです。そんな時、目をつけたのがアメリカ不動産でした。当時はドルが85円～79円と、今考えると信じられないようなレートで、ドル資産を増やす絶好のチャンスだと考えました。
アメリカに2棟の不動産を購入し、うちの一棟は購入価格の2倍近い金額で売却することができました。しかし、時差による管理の大変さから、税金面を考慮して、惜しいながらも売却を決断しました。
不動産売却後、手元に残ったドルは、将来のためにドル建ての投資信託（ETF）に投資しています。このETFは、年4％～6％の安定した収益をもたらしてくれ、私の資産形成に大きく貢献しています。
ポイント
為替レートは短期的に変動しますが、長期的な視点で見ると、一定の方向性があることが多いです。長期的な視点で為替レートを見ることで、有利なタイミングで投資することができます。
3.銀行株投資で年8%！でもREITで1000万円を失った話
2020年以降の日本株投資、特に銀行株への集中投資と、その結果についてお話します。高配当銀行株への投資は、私にとって大きな収益をもたらしましたが、同時に、REIT投資の失敗という大きな教訓も得ました。成功と失敗の両面から、私の投資経験を共有することで、これから投資を始める方や、すでに投資をしている方の参考になれば幸いです。
銀行株への投資
- 高配当の魅力
スルガ銀行やみずほ銀行など、複数の銀行株に投資しました。これらの株価は購入時よりも倍以上に上昇し、利回りも8%前後と高水準を維持しています。 - 信用取引の活用
無期限の信用取引を活用することで、高配当による収入で信用取引の金利をカバーできるようなポジションを取りました。 - 配当の増額
配当は当初から増額されており、現在の配当で過去の購入価格を割り戻すと、利回りはさらに高くなります。この点については、後ほど詳しく説明します。
失敗から学ぶ：REIT投資の教訓
- ニューシティ・レジデンス投資法人の破綻
1000万円以上の投資資金を失うという大きな痛手を経験しました。 - 失敗の原因
利回りの高さだけに目がくらみ、企業の財務状況やリスクを十分に評価せずに投資してしまったことが原因です。 - 教訓
高利回りだからといって安易に投資すべきではありません。企業の業績や業界の動向など、様々な角度から分析することが重要です。
ポイント
高配当株と信用取引を組み合わせる。
高配当株は、安定的な収益源となります。また、信用取引を活用することで、効率的に利益を上げることができます。ただし、信用取引には金利リスクがあるため、注意が必要です。
4.今、不動産投資から撤退すべき理由と今後の展望｜20年以上の投資経験から語る！
20年以上にわたり、日本の不動産、アメリカ不動産、ドル、そして日本株など、様々な資産に投資してきた私の経験を踏まえ、特に日本の不動産投資について、今なぜ撤退すべきなのか・・・私見としてお伝えします。
1999年から投資を開始し、リーマンショックや東日本大震災といった大きな経済変動を経験してきました。不動産投資から始まり、ドルやアメリカ不動産、そして近年は高配当の日本株へと投資対象を多様化してきました。
特に、2020年頃から始めた日本株投資では、高配当の銀行株を中心にポートフォリオを構築。銀行の増配もあり、当初は10％近い利回りを得ることができました。しかし、長年の投資経験から、今、日本の不動産投資から撤退するべきだと確信しています。
なぜ、今日本の不動産投資から撤退すべきなのか？
長期的な視点で見ると、日本の不動産投資は今、売却のタイミングだと考えています。もちろん、中には掘り出し物も存在するかもしれませんが、それは一般的に開発案件であり、リスクも伴います。
私のこれまでの投資経験や、実際の契約書などを参考に、不動産投資に関する悩みや海外投資、証券投資など、幅広いアドバイスを提供することも可能です。
5. 投資をご検討中の方、不動産投資家の方へ
不動産投資の経験が浅い方や、これから投資を始めようと考えている方は、ぜひ一度私の考えを参考にしてみてください。また、もし私の考えに共感してくださる不動産投資家の方がいらっしゃいましたら、お気軽にご連絡ください。
日本の不動産投資は、今、売却のタイミング
✔長期的な視点で投資を考えることが重要
✔海外投資や証券投資など、多様な資産への分散も検討すべき
不動産投資は、人生設計において大きな部分を占めるものです。慎重に検討し、後悔のない決断をしていただきたいと思います。このサイトが、あなたの投資判断の一助となれば幸いです。