一棟売マンション 投資分析（例）
中古一棟売マンション 某駅徒歩10分 価格8,650万円 S造（重量鉄骨造）＊埼玉県与野市物件 ：但し数年前の実績です）
詳細投資分析結果
| 項目 |
略 |
1年目 |
| 総潜在収入 |
GPI |
6,724,400 |
| 実効総収入 |
EGI |
6,179,723 |
| 運営費 |
Opex |
1,210,392 |
| 純営業収益 |
NOI |
496,9331 |
| 年間元利返済額 |
ADS |
3,582,038 |
| 税引き前キャッシュフロー |
BTCF |
1,387,293 |
| |
|
|
| 税引き後-計算 |
– |
– |
| 純営業収益 |
NOI |
4,969,331 |
| 年間利息支払額 |
– |
1,778,775 |
| 減価償却費 |
– |
4,046,900 |
| 課税所得 |
– |
-856,000 |
| 納税額 |
– |
-282,400 |
| ATCF（税引き後キャッシュフロー） |
– |
1,669,693 |
| BTCF累計 |
– |
1,387,293 |
| ATCF累計 |
– |
1,669,693 |
| DCR（借入金償還余裕率） |
1.39 |
– |
| BE%（損益分岐入居率） |
71.27% |
– |
| 項目 |
略 |
10年目 |
| 総潜在収入 |
GPI |
6,255,446 |
| 実効総収入 |
EGI |
5,748,754 |
| 運営費 |
Opex |
1,221,325 |
| 純営業収益 |
NOI |
4,527,429 |
| 年間元利返済額 |
ADS |
3,582,038 |
| 税引き前キャッシュフロー |
BTCF |
945,391 |
| |
|
|
| 税引き後-計算 |
– |
– |
| 純営業収益 |
NOI |
4,527,429 |
| 年間利息支払額 |
– |
1,262,648 |
| 減価償却費 |
– |
1,181,180 |
| 課税所得 |
– |
2,083,000 |
| 納税額 |
– |
687,300 |
| ATCF（税引き後キャッシュフロー） |
– |
258,091 |
| BTCF累計 |
– |
11,640,421 |
| ATCF累計 |
– |
7,758,721 |
| DCR（借入金償還余裕率） |
1.26 |
– |
| BE%（損益分岐入居率） |
76.79% |
– |
| 初期分析結果 |
– |
– |
| FCR |
6.47 |
– |
| K％ |
5.57 |
– |
| CCR |
11.09 |
– |
| 購入時キャップレート |
6.95 |
– |
| LTV |
90% |
– |
| DCR |
1.39 |
– |
| BER：（稼働空室率計算） |
71.27% |
– |
| 所有全体分析結果 |
税引き前 |
税引き後 |
| IRR（内部収益率） |
12.25％ |
10.71％ |
| NPV（正味現在価値） |
5,188,602 |
– |
| PB（投下資金回収期間） |
売却時 |
売却時 |
| 運営・売却キャッシュフロー累計 |
29,881,168 |
23,771,968 |
| 初期分析コメント |
– |
– |
| CCR＞FCR＞K％ |
借入金によるレバレッジ効果が働いている |
問題はありません |
| DCR |
1.39 |
1.3以上あり問題ありません |
| BER |
71.27 |
約28％の余裕率があり地域空室率からみて問題ありません |
| 全体分析コメント |
– |
– |
| IRR（税引き前）>期待収益率,NPV＞0 |
投資価値があると判断できます |
– |
| DCR |
1.39 |
1.3以上あり借入金返済について問題ありません |
| BER |
71.27 |
約28％の余裕率があり地域空室率からみて問題ありません |
| 運営・売却キャッシュフロー累計 |
31,414,270 |
25,612,070 |
| 売却からのキャッシュフロー予想 |
– |
– |
| 売却時キャップレート |
6.93 |
– |
| 売却翌年純営業収入 |
4,480,218 |
– |
| 物件売却価格 |
64,660,000 |
– |
| 物件売却諸費用 |
2,586,400 |
– |
| 借入金残高 |
43,832,853 |
– |
| BTCF（税引前キャッシュフロー） |
18,240,747 |
– |
| |
|
|
| 取得費（減価償却前） |
71,500,000 |
– |
| 減価償却費累計 |
20,391,799 |
– |
| 取得費（減価償却後） |
51,108,201 |
– |
| 譲渡所得 |
10,965,000 |
– |
| 譲渡所得税 |
2,227,500 |
– |
| ATCF（税引後キャッシュフロー） |
16,013,247 |
– |
