不動産投資の成功は、正確な利回り計算から！
不動産投資を始めたいけど、「利回りって何？」「計算方法がわからない」 と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
このページでは、安全な不動産投資 を実現するための利回り計算 の基礎知識を、初心者の方にもわかりやすく解説します。
なぜ利回り計算が大切なの？
利回りとは、不動産投資で得られる収益率のことです。高い利回りの物件ほど、短期間で投資資金を回収できる可能性 が高くなります。
ですが、高い利回り＝良い投資ではありません。高い利回りの裏には、以下のようなリスクが隠れていることがあります。
入居者がなかなか見つからず、収入が途絶えてしまうリスク
修繕費や管理費など、物件を維持するためにかかる費用
地域の経済状況の変化、法規制の変更など
安全な利回り計算のポイント
安全な利回り計算を行うためには、現状の賃料を見直す ことから始めましょう。
具体的には、以下の点に注意して計算してみましょう。
安全な利回り計算を行うための注意点
- ✔現在の入居者の家賃
現在の賃料が適正かどうかを、周辺の相場と比較 - ✔空室リスク
空室期間を想定し、収入が減少する可能性を考慮 - ✔運営費用
修繕費や管理費など、年間にかかる費用を正確に把握
※GPI（Gross Profit Indicator） という指標を用いることで、より詳細な利回り計算を行うことも可能です。
- キャップレート = NOI ÷ 物件価格
- NOI（Net Operating Income）
純営業収益のこと。家賃収入から経費を差し引いた金額 - キャップレートが低い物件は利回りは低くなるが築年数が浅く、立地が良く安定した賃貸の需要が期待でき、融資が受けやすい、キャピタルゲインが取り易いなどリスクが相対的に低くなると見なされます。
※但し、利回りが低いため、初期投資の回収に時間がかかり価格が高く、資金効率が悪いなどとも言えます。 - ◎安全購入価格の算定
- ◎指値交渉
- ◎長期未売却物件の投資分析
- ◎新規収益物件の投資分析
キャップレートとは？
キャップレート は、不動産の収益性を評価する際に用いられる指標といわれています。
物件価格: 物件の購入価格
キャップレートが高いほど、物件の期待できるリターンは高いと言えます。
※但し、より高いリターンを期待できる可能性がある一方、大きなリスク（物件老朽化、不便な場所で賃貸集客困難、資産価値が下がりやすい場所、等）をその物件が抱えている可能性があることを意味することも知っていなければなりません。
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このブログは2024年11月6日 に投稿し、2025年10月21日に内容を更新しています。