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長らく続いた「ゼロ金利・マイナス金利政策」が解除され、不動産投資家にとって最も警戒すべきフェーズに突入しています。変動金利での運用が主流だったこれまでの投資モデルは、今まさに再構築を迫られています。

みなとアセットマネジメント株式会社では、30〜60代の不動産投資経験者および検討者1,029名を対象に、「金利上昇局面における不動産投資のリスク認識と出口戦略」に関する最新調査を実施しました。

本記事では、アンケートから明らかになった投資家の本音と、迫りくるキャッシュフロー悪化、そして物件価格下落リスクにどう立ち向かうべきか、具体的な調査データと共に解説します。

監修

向井 啓和 不動産投資アドバイザー

1999年から不動産投資をメインに、アメリカ不動産投資、アメリカドル投資、日本株投資を行ってきた投資経験を元に、長期投資で成功するためのヒントを共有します。

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【不動産投資と金利上昇】9割以上が金利上昇リスクを意識。見直すべき出口戦略とは？迫るキャッシュフロー悪化への備えを徹底解剖

1. 調査概要

不動産投資市場は今、大きな転換点を迎え、これまで当たり前だった「低金利前提」の収支計画や運用モデルは通用しなくなる局面を迎えつつあります。しかし、実際に金利が1%以上上昇した際の返済負担増や、出口戦略への影響を正確に把握できている投資家は少ないのが現状です。

そこで今回、みなとアセットマネジメント株式会社は、以下の概要で実態調査を実施いたしました。

2. 金利上昇リスクの認識と現状の備え

はじめに、「不動産投資において『金利上昇リスク』をどの程度重要だと考えるか」について尋ねたところ、9割以上が『非常に重要だと考えている（42.6％）』『やや重要だと考えている（49.6％）』と回答しました。

わずかな金利上昇であっても、長期にわたるローン返済においては総支払額に大きな影響を及ぼすため、多くの不動産投資経験者・不動産投資検討者が、金利上昇を不動産投資の成否を分ける決定的なリスクとして認識していることが分かります。

実際に「現在行っている・検討中の不動産投資のローンの金利」について尋ねたところ、下記のような回答結果となりました。

• 『変動金利（35.0％）』
• 『固定金利（23.2％）』
• 『固定金利期間選択型（10.2％）』
• 『現金で購入した・するのでローンは利用していない（14.9％）』
• 『まだ決めていない／わからない（16.7％）』

9割以上の投資家が金利上昇リスクを重要視している一方、『変動金利』を利用する方が多いことがわかりました。新規投資家がキャッシュフローを重視して選ぶケースだけでなく、過去に融資を受けた投資家が当時の条件に基づき、現在も変動金利を使い続けていることも考えられます。一方、固定金利や固定期間選択型を利用して返済額をあらかじめ確定させている方も一定数います。投資開始時期や融資条件、個人のリスク許容度や資金状況によって、金利上昇への対応の仕方には投資家ごとに差があることがうかがえます。

では、不動産投資経験者・不動産投資検討者は実際に金利が上昇した場合の備えをどれほど行っているのでしょうか。

前の質問で『現金で購入した・するのでローンは利用していない』と回答した方以外に、「不動産投資について、物件購入時・検討時に、金利が上昇した場合の返済シミュレーションを行ったか」について尋ねたところ、7割以上が『上昇幅を細かく設定して十分に行った（30.7％）』『ある程度は行った（簡易的な計算のみ）（44.8％）』と回答しました。

7割以上の方が金利上昇を想定した返済シミュレーションを行っている一方、具体的な数値まで踏み込んだ計算を行った方は約3割にとどまっていることが分かりました。金利上昇リスクを意識していても、その影響を十分に数値で把握できていない方が多い実態がうかがえます。

3. 実際に感じる影響と不安要素

では、金利上昇について、不動産投資経験者・不動産投資検討者の不安はどの程度高まっているのでしょうか。

「不動産投資について、金利上昇による返済額や収支への影響に不安を感じるか」について尋ねたところ、8割以上が『非常に不安を感じる（29.8％）』『やや不安を感じる（50.3％）』と回答しました。

多くの不動産投資経験者・不動産投資検討者が、金利上昇による返済負担や利回りへの悪影響を懸念していることが分かりました。金融政策の変更が相次ぐ中、これまでの低金利前提の投資モデルが揺らぎ、心理的な圧力が高まっていると推測されます。

前の質問で『非常に不安を感じる』『やや不安を感じる』と回答した方に、「金利上昇に関して、不動産投資で不安を感じること」について尋ねたところ、『毎月の返済額が増加し、キャッシュフローが悪化すること（54.1％）』が最も多く、『物件価格が下落し、売却時に損をすること（53.2％）』『借入金利が上がり、新規の融資が受けにくくなること（40.1％）』と続きました。

「キャッシュフローの悪化」と「物件価格の下落」が僅差で上位に挙がったことから、不動産投資経験者・不動産投資検討者は運用中の収支悪化だけでなく、売却時の損失リスクも重視していることがうかがえます。金利上昇は返済負担を増やし、物件の収益性が下がることで、将来的に売却価格が下がるリスクにつながるため、保有中と売却時の両方への影響を懸念する声が多くなったと考えられます。

「金利上昇を理由に、どのような不動産投資の判断をしたか」について尋ねたところ、『保有物件の売却を検討・実施した（26.7％）』『繰り上げ返済を実施した（25.8％）』『購入計画を見送った・延期した（22.3％）』と続きました。

売却や繰り上げ返済、購入の延期といった行動を取る方が多く、金利上昇を単なる不安として捉えるのではなく、実際に投資計画の見直しにつなげていることが分かりました。リスクを抑えるため、保有資産を減らすなど、慎重な姿勢がうかがえます。

一方、『特にない（35.7％）』という回答が最多であった背景には、単なる判断の先送りだけでなく、すでに固定金利でローンを組んでおり直接的な影響を受けない層や、手元資金が潤沢で金利変動を許容できる層の存在が推察されます。また、物件価格の下落を待ってから動く「待機戦略」をとっている投資家も含まれている可能性があります。

4. 出口戦略と「選ぶべきパートナー」の基準

では、金利の変化は物件の売り時や売却価格にどの程度影響するのでしょうか。

「金利動向は不動産投資の『売却タイミング』や『保有期間』の判断に影響すると感じるか」について尋ねたところ、8割以上が『非常に影響すると感じる（29.2％）』『やや影響すると感じる（56.2％）』と回答しました。

多くの不動産投資経験者・不動産投資検討者が、金利の変動は売却のタイミングを判断するうえで重要な要素だと考えていることが分かります。金利が上がると買い手のローン負担が増え、物件が売れにくくなる可能性があり、売却のタイミングについて、より慎重な判断が求められているようです。

では、不動産投資経験者・不動産投資検討者はどのような対策が有効だと考えているのでしょうか。

「不動産投資の金利上昇のヘッジ手段（対策）として有効だと思うもの」について尋ねたところ、キャッシュアウトフロー管理の観点では、『変動金利から固定金利への借り換え（41.9％）』が最も多く、『繰り上げ返済を行い、元本を減らす（39.4％）』と続き、キャッシュインフロー管理の観点では、『賃料の値上げ交渉を行う（31.8％）』と回答しました。

「固定金利への借り換え」や「繰り上げ返済」といった、金融面での直接的な防衛策が上位を占め、まずは返済負担を抑えたり、将来の負担を確定させたりすることを重視する実態が示されました。一方、「賃料の値上げ交渉」という収益性の改善で対抗しようとする積極的な姿勢も見られます。

多角的なリスクヘッジの手段が検討されていますが、専門家によるサポートへの需要はどの程度あるのでしょうか。

「不動産投資の金利変動を踏まえた資金計画・出口戦略について、専門家のサポートは必要だと思うか」について尋ねたところ、8割以上が『非常に必要だと思う（25.5％）』『やや必要だと思う（56.2％）』と回答しました。

8割以上の方が専門家のサポートは必要と感じており、複雑化する金融環境の中で、自分だけで判断することに限界を感じている方が多いことがうかがえます。借り換えの損益分岐点の見極めや、市場変動を踏まえた売却時期の判断など、高度な分析が求められる場面が増えている状況です。

最後に「今後、不動産投資を行う際に『金利変動まで含めた長期設計をしてくれる会社』を重視したいと思うか」について尋ねたところ、約9割が『非常に重視したいと思う（31.9％）』『やや重視したいと思う（54.1％）』と回答しました。

単に物件を紹介するだけでなく、将来の金融リスクまで見据えたシミュレーションと売却の判断まで含めて相談できるパートナー企業が重視されていることがうかがえます。今後は、リスク管理力と長期的に伴走できる姿勢を持つ不動産会社が、不動産投資家からの支持を集めていくのではないでしょうか。

5. 【まとめ】金利上昇局面の不動産投資における課題と展望

今回の調査で、不動産投資経験者・不動産投資検討者の多くが金利上昇リスクを強く意識しており、その変化が運用に与える影響に対して高い警戒心を抱いている実態が浮き彫りになりました。

9割以上の方が金利上昇リスクを重要視している一方で、金利が上昇した場合の詳細な返済シミュレーションを行っている方は約3割にとどまっており、個人で精緻なリスク予測を行うことの難しさがうかがえます。実際、8割以上の方が金利上昇による返済額や収支への影響に不安を感じており、「毎月のキャッシュフローの悪化」に加えて、「物件価格の下落による売却時の損失」といった、保有中から売却時までを通じたリスクを警戒しています。

また、8割以上の方が金利動向は「売却タイミング」や「保有期間」に影響すると認識しています。金利上昇対策として借り換えや繰り上げ返済が有効とされますが、適切なタイミングでの実行には市場環境の見極めと高度な財務知識が求められます。

こうした背景から、約9割の方が今後のパートナー選びにおいて「金利変動まで含めた長期設計をしてくれる会社」を重視すると回答しました。

今後の不動産投資では、リスクを整理したうえで保有から売却までを見据え、長期的に伴走してくれるパートナーの存在が成否を分ける鍵となるのではないでしょうか。

6. 収益不動産の生涯パートナー「みなとアセットマネジメント株式会社」

今回、「金利上昇局面における不動産投資のリスク認識と出口戦略」に関する調査を実施したみなとアセットマネジメント株式会社（https://www.minato-am.com/）は、アパート・マンション経営から私的年金構築まで幅広い不動産投資コンサルティングを提供しています。

近年、金利上昇やインフレといった経済環境の変化が、不動産投資にも大きな影響を与えています。不動産投資の中には、リースアップによる家賃の引き上げや、運営コストの見直しといった対応によって、インフレや金利上昇の影響を投資の中で吸収できるケースがあります。

一方で、家賃の上昇余地が限られている都心や人気エリア以外の物件や、収支に余裕のない案件では、こうした対応が難しく、不動産投資以外の手段も含めたリスクヘッジが必要になる場合もあります。

みなとアセットマネジメントでは、物件単体の収益性に加え、こうした環境変化への対応力まで踏み込んで投資を評価し、状況に応じた運用方針やリスク対策をご提案しています。将来を見据えた柔軟な投資設計を通じて、安心できる資産形成をサポートします。

【みなとアセットマネジメントが選ばれる3つの理由】

将来の安定した生活を築きたい、資産を増やしたいと考えている方は多いのではないでしょうか。不動産投資は、その願いを叶える有力な手段の一つです。しかし、多種多様な物件情報や複雑な手続きに、どこから手をつければ良いのか悩んでいる方も多いでしょう。では、東京圏で賢く資産を増やす方法とは？

なぜ東京圏への不動産投資がおすすめなのか？

国立社会保障・人口問題研究所の将来人口推計によると、2050年まで人口が増加するのは全国都道府県で東京都のみ。これは、東京圏への不動産投資が安定した収入をもたらすことを意味します。

• 安定した家賃収入
  人口増加に伴い、賃貸需要は高まる傾向にあります。
• 資産価値の向上
  東京圏の不動産は、長期的に見て資産価値が上昇する可能性が高いです。
• 相続対策
  不動産は、次の世代へと受け継ぐことができる貴重な資産です。

私たちが提供するサービス

弊社は、不動産投資に関する様々なサービスを提供しています。

• 物件探し
  豊富な情報網と経験に基づき、お客様に最適な物件をご提案します。
• 資産管理
  賃貸管理、売却など、物件に関するあらゆる手続きをサポートします。
• 不動産仲介
  新規物件の購入から売却まで、スムーズな取引をサポートします。
• 投資アドバイス
  不動産投資初心者の方にもわかりやすく、投資に関する疑問にお答えします。

不動産投資のリスクと対策

不動産投資は、大きなリターンが期待できる一方で、リスクも伴います。

• 空室リスク
  入居者がみつからない場合、収入が途絶えてしまう可能性があります。
• 金利変動リスク
  金利の上昇は、返済額の増加につながる可能性があります。
• 不動産価格の下落リスク
  不動産市場の状況によっては、価格が下落する可能性があります。

弊社では、これらのリスクを最小限に抑えるための対策をご提案し、お客様の資産を守ります。

まとめ

不動産投資は、将来の安定した生活を築くための有効な手段です。しかし、安易な投資は避け、専門家のアドバイスを受けることが大切です。

弊社は、お客様一人ひとりの目標やライフプランに合わせて、最適な不動産投資をご提案します。不動産投資に関するご質問やご相談は、お気軽にお問い合わせください。