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不動産投資の成功は、正確な利回り計算から！

不動産投資を始めたいけど、「利回りって何？」「計算方法がわからない」 と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

このページでは、安全な不動産投資 を実現するための利回り計算 の基礎知識を、初心者の方にもわかりやすく解説します。

なぜ利回り計算が大切なの？

利回りとは、不動産投資で得られる収益率のことです。高い利回りの物件ほど、短期間で投資資金を回収できる可能性 が高くなります。
ですが、高い利回り＝良い投資ではありません。高い利回りの裏には、以下のようなリスクが隠れていることがあります。

✘空室リスク
入居者がなかなか見つからず、収入が途絶えてしまうリスク

✘運営費用
修繕費や管理費など、物件を維持するためにかかる費用

✘その他のリスク
地域の経済状況の変化、法規制の変更など

安全な利回り計算のポイント

安全な利回り計算を行うためには、現状の賃料を見直す ことから始めましょう。
具体的には、以下の点に注意して計算してみましょう。

安全な利回り計算を行うための注意点

• ✔現在の入居者の家賃
  現在の賃料が適正かどうかを、周辺の相場と比較
• ✔空室リスク
  空室期間を想定し、収入が減少する可能性を考慮
• ✔運営費用
  修繕費や管理費など、年間にかかる費用を正確に把握
※GPI（Gross Profit Indicator） という指標を用いることで、より詳細な利回り計算を行うことも可能です。

キャップレートとは？

キャップレート は、不動産の収益性を評価する際に用いられる指標です。

• キャップレート = NOI ÷ 物件価格
• NOI（Net Operating Income）
  純営業収益のこと。家賃収入から経費を差し引いた金額
• 物件価格: 物件の購入価格
  キャップレートが高いほど、物件の収益性は高いと判断できます。

私たち、みなとアセットマネジメント株式会社にご相談ください

みなとアセットマネジメントは不動産投資の際、お客様の安全サポートするため、以下のサービスを提供しております。

• ◎安全購入価格の算定
• ◎指値交渉
• ◎長期未売却物件の投資分析
• ◎新規収益物件の投資分析

「どの物件を選べばよいかわからない」「もっと詳しく話を聞きたい」 という方は、お気軽にお問い合わせください。

経験豊富なスタッフが、お客様に最適な物件探しをサポートいたします。

少子高齢化などの問題から、不動産投資に関して需要的な面で迷ってしまうかもしれません。

特に、地方の場合には、人口の減少や空家の問題がメディアなどでも取り上げられるようになり、不動産投資などをしたいと思っている方などは、どのように予測していけばいいか悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、首都圏エリアなどに関しては、地方と比較しても人口が比較的集中し続けている点からも不動産に関しては需要は高まっているといえます。

特に、近年では、 未婚者・離婚者の増加が数多く見られ、単身者世帯の増加が目立ちます。この点からも、首都圏エリアでは単身世帯による賃貸のニーズが高まると期待が持てる傾向にあります。

首都圏は、交通の便が良いといわれていますが、さらに交通のインフラ設備は進みます。2029年には、羽田空港と東京都心を結ぶ新路線「羽田空港アクセス線」 の開通を目指す計画があり、羽田空港と東京駅間を約18分で結び、従来よりも約10分短くなります。

不動産投資で失敗しないためには、交通インフラの計画や、都市計画、など先々の変化などもしっかりと考慮するということや予測をしてみるということが大切です。

安定した運用を目指すならば、情報収集をすることと、冷静な判断力を養うということが重要なポイントのため、自分なりにいろいろと調べてみることが大切だといえます。

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用できるなど魅力的な側面がある一方で、注意すべき点も数多く存在します。この記事では、みなとアセットマネジメント株式会社の不動産投資ブログに寄せられたユーザー様の声をもとに、賃貸併用住宅のメリットとデメリットを具体的に解説します。

賃貸併用住宅のメリット

住宅ローン利用による低金利

住宅ローンは、不動産投資ローンやアパートローンと比較して金利が低く設定されているケースが多く、場合によっては金利差が2%以上になることも。金利が低いということは、それだけ返済額を抑えられることを意味します。

住宅ローン減税の利用

住宅ローンを利用することで、所得税と住民税から控除を受けられる住宅ローン減税の対象となる可能性があります。
固定金利・変動金利の選択: 金利の変動リスクを避けたい場合は固定金利、金利が低い時期に乗りたい場合は変動金利など、ライフプランに合わせて金利タイプを選択できます。

賃貸併用住宅のデメリット

住居の選択肢が狭まる

住宅ローンの利用条件として、建物の50%以上を自宅用スペースにする必要があるため、住居の選択肢が限られてしまいます。マイホームは人生において大きな買い物であるため、不動産投資のために住居の選択肢を狭めるのはもったいないと考える人もいるでしょう。

入居者目線で住居を選ばなければならない

不動産投資を成功させるためには、入居者にとって魅力的な立地や間取りの物件を選ぶ必要があります。そのため、必ずしも自分の好みの住居とはならない可能性があります。

オーナーと入居者の距離が近いことによるトラブル

賃貸併用住宅では、オーナーと入居者の距離が近いため、トラブルに発展しやすいケースがあります。家賃滞納やクレーム対応など、思わぬ事態に直面する可能性も。

賃貸併用住宅を選ぶ際の注意点

賃貸併用住宅は、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で慎重に検討することが大切です。特に以下の点に注意しましょう。

• 物件の立地
  入居希望者が多い駅近や人気のエリアなど、立地は家賃収入に大きく影響します。
• 間取り
  単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとする入居者層に合わせた間取りを選ぶ必要があります。
• 周辺環境
  学校やスーパーなど、生活に必要な施設が充実しているかどうかも重要なポイントです。

まとめ

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用できるなど魅力的な投資方法ですが、住居の選択肢が狭まる、入居者とのトラブルが発生する可能性があるなど、注意すべき点も数多く存在します。不動産投資は、長期的な視点で考えて、慎重に進めることが大切です。