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（※本記事は2025年12月17日作成）

都心マンションの価格高騰に伴い、投資目的で購入したマンションを完成前に転売する動きが目立っています。

特に晴海フラッグでは法人・業者による大量取得と短期転売が問題視されており、業界団体は「引き渡し前転売禁止」の方針を打ち出しました。

本記事では、晴海フラッグの事例を交えながら、転売規制が投資戦略に与える影響や今後の不動産投資のポイントを解説します。

監修

向井 啓和 不動産投資アドバイザー

1999年から不動産投資をメインに、アメリカ不動産投資、アメリカドル投資、日本株投資を行ってきた投資経験を元に、長期投資で成功するためのヒントを共有します。

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目次

1. 1.都心マンションの転売が問題となった背景
2. 2.晴海フラッグで実際に何が起きていたのか
3. 3.なぜ「引き渡し前転売禁止」が重要なのか
4. 4.投資家が受ける影響とリスクの変化
5. 5.投資家が今押さえるべきポイント
6. 6.まとめ：長期保有時代の本格到来

1.都心マンションの転売が問題となった背景

都心部のマンション価格は、数年前から外国人投資家の資金流入や金利の低さを背景にじわじわ上昇していました。

ある時期から、「買うのは簡単だけれど、住むつもりはない」という買い手が増え、短期で売り抜ける“フリップ（転売）”が見えやすくなりました。

とくに湾岸エリアは、供給量やブランド性、「大型供給の話題性」などが重なり、転売による価格上昇が目立ちました。

その結果、

1. 実需の買い手が購入しにくい
2. 価格が安定しない
3. 市場が投機的になる

このような問題が徐々に表面化して参りました。

2. 晴海フラッグで実際に何が起きていたのか

晴海フラッグは、もともと大規模な街づくりを目的として販売された物件です。

しかし実際には、法人による大量取得や投資用のまとめ買いがありました。

全1089戸のうち 292戸が法人名義

業者が1社で30戸以上購入したケースも存在 発売時より 2倍近い価格で転売された住戸もある 実際に取材記事や業界内の話を見ていると、「あれほど法人が多いマンションは珍しい」という声もありました。

この状況を受けて、デベロッパー側は購入数の制限や社名チェックなど、転売防止策を徐々に強化することに。

背景と今回の方針

東京都心、とりわけ湾岸エリアのマンション相場が過熱しており、短期転売（フリップ目的）で大量に取得する投資家や法人の存在が指摘されています。

この流れを受け、不動産業界団体による「マンション引き渡し前の転売禁止」という方針が浮上しました。

この方針は、投機マネーを抑制し、

実需層や長期保有・賃貸運用を前提とした住宅市場を守る狙い

があります。

晴海フラッグで起きた転売実態

ここで、晴海フラッグ（HARUMI FLAG）という具体例が非常に示唆的です。

✓法人・業者による大量取得

晴海フラッグでは、法人名義での取得がかなり目立っているという報道があります。日刊ゲンダイによれば、1089戸を調べたうち、292戸以上が法人名義で購入されており、棟によっては法人所有が住戸の4割を占めるケースもあったといいます。

✓大手投資会社による爆買い

ある投資会社（福岡本社）は38戸を一社で取得したという報道もあります。

✓転売価格の急上昇

転売価格は発売時の2倍を超える例も指摘されており、坪単価で500万円以上という高値になる住戸もあるとの報道が出ています。〔朝日新聞〕

✓転売対策への対応

こうした事情を受け、事業者側（分譲元）は1名義あたりの購入制限（たとえばタワーマンションで2戸まで）を設けるなどの対策を取っています。

✓市場からの批判

ジャーナリストなどからは、晴海フラッグが「マネーゲームの舞台」と化しているとの声も。税金を投下されたオリンピック跡地である都有地やオリンピック村となった建物が割安で払い下げられた点を指摘する報道もあります。

✓居住実態の懸念

入居後、一部住戸では明かりが少ないという現状や、不動産業者が「転売希望者向け」に看板を建てているという報道もあり、実際の居住よりも転売・賃貸を目的とした購入が目立つとの指摘もあります。

これらは、「単なる投資用ではなく、短期的な利ざやを狙った投機目的の取得」がかなり現実に行われていることを示す重要な事例です。

3.なぜ「引き渡し前転売禁止」が重要なのか

晴海フラッグのような事例を見ると、不動産業界団体が今回打ち出した「引き渡し前転売禁止」の方針の意義がより明確になります。

というのも、引き渡し前の転売が認められない場合、購入者は実際に物件の引き渡しを受ける必要があり、その時点で物件価格の全額を資金調達しなければなりません。その結果、短期間での転売（いわゆるフリップ）は資金面・手続き面のハードルが高くなり、投機目的の取引を抑制する効果が期待できるためです。

• • 過熱した転売を抑える
    晴海フラッグでは実際に転売目的での購入が多発しており、これをコントロールする必要性がある。

• • 実需・長期保有層を保護
    投機資金が増えると、本来住みたいファミリー層や将来の居住者が買えなくなるリスクがある。

• 市場の健全化
  短期転売を抑えることで、価格の急変リスクを軽減し、投資というよりも住宅街としての価値を取り戻す可能性がある。

4. 投資家が受ける影響とリスクの変化

晴海フラッグのような極端な事例がある中で、「転売禁止」の方針が実際に導入されれば、以下のような影響が予想されます。

短期回転投資スキームが難化

完成前や引き渡し前に取得してすぐ売る、という戦略が取りづらくなる。

長期保有・賃貸運用の価値が高まる

転売目的の参入が減れば、賃貸需要を見込んだ保有戦略がより理にかなってくる。

契約条件の精査が重要に

転売禁止の条項、自社名義制限、ペナルティ条項などが契約書に盛り込まれる可能性があるので、これらを投資判断時に慎重に見る必要がある。

価格の変動リスクの低減

投機が抑えられることで、価格高騰・下落の振れ幅が小さくなる可能性がある。

5. 投資家が今押さえるべきポイント

• • 契約内容の精査
    転売禁止条項があるか等、違反リスクを含めて契約締結前に確認が必須。

• • 保有目的の明確化
    短期転売ではなく、賃貸や長期保有を前提とした投資戦略に軸足を置く。

• 出口戦略の多様化
  転売以外の選択肢（賃貸運用、中古市場での売却など）をあらかじめ想定。
• 市場・規制のモニタリング
  今回のような転売抑制策の他にも、行政・業界からの規制強化の可能性を常にウォッチ。

6. まとめ：今後の不動産投資戦略

晴海フラッグでの大規模転売は、現代の都心不動産市場が「投機マネー」で加熱しやすいことを如実に示した事例です。

業界団体の「引き渡し前転売禁止」方針は、こうした過熱を抑え、実需や長期運用を重視する市場への転換を狙ったものと言えます。

これから不動産投資を行う際には、

1. 短期売買を前提にする戦略ではリスクが高まる
2. 長期保有＋賃貸運用を軸に置くほうが有利な可能性がある
3. 契約条項・出口・市場環境を慎重に見極める必要がある

という視点が、これまで以上に重要になります。

（※本記事は2025年12月11日作成）

はじめに：市場の透明化と規制の布石

不動産登記における国籍記載の義務化は、単なる行政手続きの変更ではなく、日本の不動産市場の透明性を劇的に高めることを目的とした重要な法改正です。

政府は、特に都市部の不動産価格高騰や短期的な投機取引に対し、外国人投資家による取得の実態を正確に把握するための強固なデータ基盤を整備しようとしています。

この義務化は、将来的にデータに基づいた、より的を絞った新たな規制（例えば、投機抑制税や取得税の検討）を導入するための不可欠な第一歩と位置づけられます。

監修

向井 啓和 不動産投資アドバイザー

1999年から不動産投資をメインに、アメリカ不動産投資、アメリカドル投資、日本株投資を行ってきた投資経験を元に、長期投資で成功するためのヒントを共有します。

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目次

1. はじめに：市場の透明化と規制の布石
2. 1.市場のデータ化と政策立案の高度化
3. 2.空室問題への対応と「空室税」の視点
4. 3.海外投資家の行動変容と専門家需要の増加
5. 4.結論：健全な市場「質」が評価される時代へ

1.市場のデータ化と政策立案の高度化

国籍情報が登記簿に明記されることで、政府や自治体はこれまで把握が難しかった海外投資家の動向を正確に分析できるようになります。

実態把握の明確化

どの国籍の投資家が、どの地域の、どのような種類の不動産に、どれだけの規模で投資しているかが定量的に把握可能になります。

これにより、特定の地域への資金集中による局所的な価格高騰などの実態が明確になります。

政策の高度化

正確なデータに基づき、政府は地域別や投資目的別など、より細分化された政策オプションを検討できるようになります。

例えば、過熱している市場に対しては税制面での対策を講じ、一方で必要な海外からの投資は阻害しないよう、緻密なバランス調整が可能となります。

2. 空室問題への対応と「空室税」の視点

国籍記載義務化は、社会的な課題となっている都市部の空室問題への対応とも深く関連しています。

空室把握の進展

登記簿に所有者の国籍や国内連絡先が明記されることで、海外在住オーナーが所有する物件の実質的な利用状況（空室期間の長さ）を行政が間接的に把握しやすくなります。

「空室税」を巡る議論

近年、与野党を問わず、使われていない住宅資源の有効活用と住宅供給の確保を目的として、空き家や長期的な空室に対する新たな課税（空室税など）の検討が政策課題となっています。

個人名義での情報開示を避けるため、海外の投資家が日本国内に設立した法人を通じて不動産を取得するケースが増加する可能性があります。

これに対し、政府は法人についても実質的支配者（代表者・取締役等）の国籍情報開示を求める次の規制強化に進む可能性も考えられます。

規制との関連

この義務化によって得られたデータは、「投機目的で取得された物件の空室」と「その他の理由による空室」を区別し、税制の対象をより明確に定めるための強力な根拠となる可能性があります。

国民民主党などが指摘するように、空室税の導入は、市場を混乱させる短期的な不動産転売目的の投資家（転売ヤー）をあぶり出すための一つの有効な方策となる可能性を秘めています。

この動きは、市場に対し「取得した不動産は適切に利用・供給すべきである」という強いメッセージを送るものとなります。

3. 海外投資家の行動変容と専門家需要の増加

規制の厳格化は、市場に参加する投資家の行動様式と市場の質そのものを変化させます。

長期保有志向への転換

短期的な利益を追求する投機目的の投資家は、情報開示の強化や将来的な規制リスクを嫌い、市場から遠ざかる可能性があります。

その結果、賃貸収入や事業利用など、長期的な安定収益を目的とする質の高い海外投資家が市場の主体となる傾向が強まります。

法人取得の動向

個人名義での情報開示を避けるため、国内に設立した法人を通じて不動産を取得するケースが増える可能性があります。

ただし、政府は今後、法人についても実質的支配者の国籍情報開示を求める次の規制強化を検討する可能性があります。

法務・税務需要の増加

規制強化と情報開示の厳格化に伴い、海外在住のオーナーや外国人投資家は、日本の登記法・税法に合わせたコンプライアンス（法令遵守）を確実に行うため、司法書士や税理士などの専門家による国際的な税務アドバイスの需要が大きく高まります。

結論：健全な市場「質」が評価される時代へ

国籍記載の義務化は、日本の不動産市場を「誰が、どのような目的で」動かしているのかを明確にするための不可欠な一歩です。

市場は一時的に資金流入が鈍化する可能性も否定できませんが、長期的には投機マネーに依存せず、国内居住者のニーズに応える、健全で持続可能な市場へと移行することが期待されます。

不動産オーナーや関連事業者は、この市場の透明化と規制強化の流れを正確に捉え、コンプライアンス体制を構築することが、今後の事業安定化に必須となります。

（※本記事は2025年3月28日作成、2025年12月12日更新）

近年、物価の上昇を肌で感じる機会が増えていませんか？スーパーやコンビニでの買い物、ガソリン代、家賃——あらゆるものの値段が上がる一方で、給料は思うように増えない。これはまさに「インフレ」の影響です。

インフレが進行すると、お金の価値は目減りし、同じ金額で買えるものが少なくなります。日本でも、食品やエネルギー価格の高騰が続き、実生活への影響が無視できない状況になっています。

では、そもそもインフレとは何なのか？なぜ日本でもインフレが進んでいるのか？前編では、インフレの基本的な仕組みと、日本におけるインフレの現状について詳しく解説します。

監修

向井 啓和 不動産投資アドバイザー

1999年から不動産投資をメインに、アメリカ不動産投資、アメリカドル投資、日本株投資を行ってきた投資経験を元に、長期投資で成功するためのヒントを共有します。

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目次

1. 1.インフレに対する理解とは？
    お金の価値が目減りするインフレの影響
2. 2.良いインフレと悪いインフレがある？
    良いインフレとは？
    悪いインフレとは？
3. 3.日本におけるインフレの現状とは？
    日本のインフレ要因
4. 4.日本のインフレの方向性
5. 5.インフレ時代にどう備えるか？
    インフレ下のお金の価値の変化

1.インフレに対する理解とは？

インフレとは、物価が継続的に上昇し、相対的にお金の価値が下がる現象を指します。インフレが進行すると、同じ金額で買えるものが少なくなり、現金を持っているだけでは実質的に資産が目減りしてしまいます。

日本でも、近年インフレ傾向が見られ、食品やエネルギー価格の上昇を実感している人も多いでしょう。そのため、インフレの影響を正しく理解し、適切な資産運用を行うことが重要になります。

お金の価値が目減りするインフレの影響

インフレの影響は、私たちの生活に直接的な負担をもたらします。最近では、食品価格の上昇が顕著で、例えば以前は3,000円で5キロの米が買えたのに、今では同じ金額で2キロしか買えないといったケースもあります。

これは、物価が上昇することで、お金の価値が相対的に下がることを意味します。以下のような影響が考えられます。

＜インフレの主な影響＞

✔実質賃金の低下 – 物価が上がっても給料が追いつかなければ、生活が苦しくなる

✔貯蓄価値の減少 – 現金を銀行に預けているだけでは実質的に資産が減ってしまう

✔生活費の増加 – 食費や光熱費、家賃などの固定費が上昇し、家計が圧迫される

✔企業のコスト増 – 材料費や人件費の上昇により、原価の上昇が続く

特に、年金生活者や低所得者層はインフレの影響を強く受けやすいため、将来の生活を守るための対策が必要です。

2.良いインフレと悪いインフレがある？

インフレというと、「物価が上がって生活が苦しくなる」というネガティブなイメージを持つ人が多いかもしれません。しかし、インフレには『良いインフレ』と『悪いインフレ』の2種類があることをご存じでしょうか？

✔ 良いインフレとは？

「良いインフレ」とは、経済成長とともに物価が緩やかに上昇する状態を指します。たとえば、企業の業績が向上し、それに伴って給料も上がるような状況では、多少の物価上昇があっても生活は苦しくなりません。

このような健全なインフレが起こると、次のようなメリットがあります。

企業の利益が増える → 賃金が上昇し、消費が活発になる

経済全体の成長につながる

適度なインフレがあることで、企業や個人が投資をしやすくなる

政府や中央銀行（日本では日銀）は、経済を適度なインフレ状態に保つことを目標としています。

✔ 悪いインフレとは？

一方で、「悪いインフレ」とは、物価が急激に上がるのに対して、賃金の上昇が追いつかない状態を指します。こうなると、生活費がどんどん増え、家計の負担が大きくなってしまいます。

特に、以下のような状況が発生すると「悪いインフレ」となります。

エネルギー価格や原材料費の高騰により、企業が価格を引き上げざるを得ない
（コストプッシュ型インフレ）特に、現在は円安の影響で原材料の輸入物価の上昇が大きな問題となっている。

貨幣の供給量が増えすぎて、通貨の価値が下がる（ハイパーインフレ）

給料が上がらないのに、食料や生活必需品の価格が上昇する

最近の日本のインフレは、「悪いインフレ」に近い状態と言えます。企業が仕入れコストの上昇を価格に転嫁し、食品や日用品の値段が急激に上がる一方で、給料の伸びはそれほどではないためです。

3.日本におけるインフレの現状とは？

日本では、近年インフレが緩やかに進行しています。以前は長期間にわたるデフレが続いていましたが、ここ数年で物価上昇を実感する機会が増えてきました。

その背景には、世界的な資源価格の高騰や円安の進行、そして国内需要の回復の遅れといった複数の要因が絡み合っています。さらに、世界の主要国の経済政策がインフレを助長する方向に動いていることも、日本の物価上昇に影響を与えています。

日本のインフレ要因

✔ 輸入物価の上昇 – 原材料やエネルギーを海外から輸入しているため、価格が上がると物価に直接影響する

✔ 円安の影響 – 円の価値が下がることで、輸入品の価格がさらに上昇

✔ 資源価格の高騰 – 原油や小麦などの価格が世界的に上昇し、生活必需品の値段が上がる

✔ 需要の回復の遅れ – 経済回復が遅れることで、企業の価格転嫁や賃上げが十分に進まない

✔ 世界的なインフレ傾向 – 各国の財政政策や地政学的リスクが、日本の物価にも影響を与える

 世界の経済情勢とインフレの影響

現在、世界の主要国は財政拡張政策を進めており、これがインフレを加速させる要因となっています。

アメリカ：トランプ政権では関税を引き上げる方針を示しており、物価上昇を引き起こしやすい状況にあります。関税が上がることで輸入品の価格が高騰し、企業はコスト増を消費者に転嫁せざるを得なくなるため、インフレ圧力が高まる可能性があります。

ドイツ：債務上限を撤廃し、国債を発行して財政支出を拡大。国防やインフラ投資を増やす方向に進んでおり、これはインフレ要因のひとつとなります。

ヨーロッパ各国：ロシア情勢やアメリカの政策の影響を受け、防衛費を増加させる動きが広がっています。防衛支出の拡大は財政拡張を促し、インフレを加速させる可能性があります。

中国：景気悪化への対策として、超長期国債を発行し、財政拡張政策を進めています。これにより経済成長を促す狙いがありますが、インフレリスクも伴います。

経済規模の大きい主要国が軒並み財政拡張路線を取っているため、世界全体のインフレ圧力が高まりつつあるのが現状です。

4.日本のインフレの方向性

日本は依然として低金利政策を維持しており、日銀の政策金利は0.5%と非常に低い水準にあります。確かに金利は上昇基調にありますが、それでも世界と比べると依然として低水準のままです。このため、日本は引き続き円安が進みやすく、輸入物価の上昇を通じてインフレ圧力が高まると考えられます。

ここ数年の傾向を考慮すると、日本のインフレは今後も継続する可能性が高いでしょう。円安が続くことで輸入コストが上がり、生活必需品の値段はさらに上昇する可能性があります。

5.インフレ時代にどう備えるか？

インフレ下のお金の価値の変化

日銀のインフレ目標は2％とよく言われますが、これがどういう意味を持つのかを単純な式で示すと、以下のようになります。

＜インフレが資産価値に与える影響＞

① 10,000円 – 10,000円 × 2％ × 5年 = 9,000円

（分かりやすく単利で計算していますが、実際は複利で考えるため、さらに価値が低下します。）

📉 今日の1万円の購買力は、5年後には9,000円相当になる

② 10,000円 – 10,000円 × 2％ × 10年 = 8,000円

（同様に、実際の計算ではさらに価値が減少します。）

📉 今日の1万円の購買力は、10年後には8,000円相当になる

つまり、現金をそのまま放置すると、実質的な価値が目減りするということです。タンス預金や普通預金では、お金の価値が下がるのを防ぐことはできません。

このような環境では、現金を持ち続けるだけでは資産の価値が目減りしてしまいます。では、どうしたらよいのでしょうか。

次の記事では、インフレに強い資産や投資方法について詳しく解説します。

（※本記事は2024年11月6日作成、2025年12月12日更新）

不動産投資の成功は、正確な利回り計算から！

不動産投資を始めたいけど、「利回りって何？」「計算方法がわからない」 と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

このページでは、安全な不動産投資 を実現するための利回り計算 の基礎知識を、初心者の方にもわかりやすく解説します。

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向井 啓和 不動産投資アドバイザー

1999年から不動産投資をメインに、アメリカ不動産投資、アメリカドル投資、日本株投資を行ってきた投資経験を元に、長期投資で成功するためのヒントを共有します。

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なぜ利回り計算が大切なの？

利回りとは、不動産投資で得られる収益率のことです。高い利回りの物件ほど、短期間で投資資金を回収できる可能性 が高くなります。
ですが、高い利回り＝良い投資ではありません。高い利回りの裏には、以下のようなリスクが隠れていることがあります。

✘空室リスク
入居者がなかなか見つからず、収入が途絶えてしまうリスク

✘運営費用
修繕費や管理費など、物件を維持するためにかかる費用

✘その他のリスク
地域の経済状況の変化、法規制の変更など

安全な利回り計算のポイント

安全な利回り計算を行うためには、現状の賃料を見直す ことから始めましょう。
具体的には、以下の点に注意して計算してみましょう。

安全な利回り計算を行うための注意点

• ✔現在の入居者の家賃
  現在の賃料が適正かどうかを、周辺の相場と比較
• ✔空室リスク
  空室期間を想定し、収入が減少する可能性を考慮
• ✔運営費用
  修繕費や管理費など、年間にかかる費用を正確に把握

キャップレートとは？

キャップレート は、当該物件所在地のエリアについて一般的な相場感を評価する際に用いられる収益性の指標といわれています。

• キャップレート = NOI ÷ 物件価格
• NOI（Net Operating Income）
  純営業収益のこと。家賃収入から空室率（空室損失）・運営費・雑支出等　を差し引いた金額

物件価格: 物件の購入価格
キャップレートが高いほど、物件の期待できるリターンは高いと言えます。

※但し、より高いリターンを期待できる可能性がある一方、大きなリスク（物件老朽化、不便な場所で賃貸集客困難、資産価値が下がりやすい場所、等）をその物件が抱えている可能性があることを意味することも知っていなければなりません。

• キャップレートが低い物件は利回りは低くなるが築年数が浅く、立地が良く安定した賃貸の需要が期待でき、融資が受けやすい、キャピタルゲインが取り易いなどリスクが相対的に低くなると見なされます。
  
  ※但し、利回りが低いため、初期投資の回収に時間がかかり価格が高く、資金効率が悪いなどとも言えます。

私たち、みなとアセットマネジメント株式会社にご相談ください

みなとアセットマネジメントは不動産投資の際、お客様の安全サポートするため、以下のサービスを提供しております。

• ◎安全購入価格の算定
• ◎指値交渉
• ◎長期未売却物件の投資分析
• ◎新規収益物件の投資分析

「どの物件を選べばよいかわからない」「もっと詳しく話を聞きたい」 という方は、お気軽にお問い合わせください。

経験豊富なスタッフが、お客様に最適な物件探しをサポートいたします。

少子高齢化などの問題から、不動産投資に関して需要的な面で迷ってしまうかもしれません。

特に、地方の場合には、人口の減少や空家の問題がメディアなどでも取り上げられるようになり、不動産投資などをしたいと思っている方などは、どのように予測していけばいいか悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、首都圏エリアなどに関しては、地方と比較しても人口が比較的集中し続けている点からも不動産に関しては需要は高まっているといえます。

特に、近年では、 未婚者・離婚者の増加が数多く見られ、単身者世帯の増加が目立ちます。この点からも、首都圏エリアでは単身世帯による賃貸のニーズが高まると期待が持てる傾向にあります。

首都圏は、交通の便が良いといわれていますが、さらに交通のインフラ設備は進みます。2029年には、羽田空港と東京都心を結ぶ新路線「羽田空港アクセス線」 の開通を目指す計画があり、羽田空港と東京駅間を約18分で結び、従来よりも約10分短くなります。

不動産投資で失敗しないためには、交通インフラの計画や、都市計画、など先々の変化などもしっかりと考慮するということや予測をしてみるということが大切です。

安定した運用を目指すならば、情報収集をすることと、冷静な判断力を養うということが重要なポイントのため、自分なりにいろいろと調べてみることが大切だといえます。